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第108章 佈局日國房地產2

第1個影響就是RB的出口受阻。

因為這幾個國家一起拋售美元買進其他國家的貨幣,所以就造成了這個美元的貶值。比如說一美元原來可以兌換250日元,但是呢,經過這個協議操作後,一美元只能換120元了,反正就是日元升值得非常厲害。

那可以想象一下,本來RB的產品到美國去,比如說在RB賣250元,到美國應該賣一美元,結果現在呢到美國就賣2美元了,那東西貴了嘛,所以美國人就不買了。所以出口就會受阻,那麼一旦如此,RB經濟就會受到影響。

所以RB人擔心日元升值,會損害它的經濟競爭力,導致經濟衰退,所以採用了一個措施,是什麼措施呢?

就是放鬆信貸,來刺激經濟增長。也就是降低利率,降低銀行的貸款利率,降低利率之後就可以促使企業更多的拿這個貸款,然後促進生產。

RB央行為了刺激經濟的持續發展,採取了非常寬鬆的金融政策,在隨後的幾年時間裡面,RB中央銀行連續5次下調利率,利率水平由1985年的5%降至1987年3月以後的2.5%,在當時為RB歷史上最低。

同時,貨幣供應也開始大放水。1985年後的5年裡,RBM2同比增速從8%上升至12%以上。各大銀行拼命去放貸,銀行總放貸金額增加96萬億日元。各類消費信貸公司也野蠻生長。

由於貨款利率是如此之低,與投資收益相比簡直可以忽略不計,人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。於是,股價扶搖直上,地價暴漲。

還有一個問題,那就是日元的升值造成了什麼呢?

造成國際上的一些熱錢湧入RB,資金湧入,比如說有一些RB的老闆本來在美國買國債,一看到美國人不行了就把國債賣了,然後回到RB來,把錢存到銀行裡,你存到銀行裡會有什麼結果呢,那就是銀行裡錢就多了,銀行裡錢多了,他要把這個錢貸出去啊,於是就造成了這個貸款的增加。

當時每一個銀行的業務員,它都有一定的任務,就是你必須得多待出一些錢去,所以銀行業務員四處跑,不是求你存錢,是求你代款,是因為當時銀行裡的錢實在太多了。

說到這兒就能夠看得出來,這個協議最終還是落到了RB的銀行或者說貨幣政策上,那麼這個貨幣政策執行了之後又有什麼樣的結果呢?

這就造成了一個巨大的泡沫。但,泡沫只有破裂後,才知道是泡沫。

10多年後,RB原央行行長黑田東彥總結說:“造成嚴重通貨膨脹和資產泡沫並不是日元升值本身,而是當時RB政府採取了錯誤的財政政策和貨幣政策。”

當時大量遊資熱錢不斷流入股市和房地產市場,企業從銀行貸款非常容易,銀行還會很熱心地勸告那些有存款的人進行土地投資:“地價在不斷上漲,而利息又接近於零。如果從銀行借入資金來購買土地的話,肯定會因土地升值而大賺一筆。”

於是就出現房地產商、建築公司甚至一些中小企業,都利用土地擔保向銀行貸款,銀行給他相當於土地價格70%左右的資金,然後公司再以新的土地為擔保,去買別的土地,如此循環反覆。致使股票和房地產價格暴漲。

在這雙重收益的刺激下,國際遊資大舉進入RB的股市和樓市。國際遊資的流入,又促使日元進一步升值,股市和樓市泡沫的進一步膨脹,而這反過來又刺激國際遊資進入RB進行投機。週而復始,股市泡沫和樓市泡沫越吹越大。在鉅額虛擬資產的光環下,一個巨大的泡沫產生了。

RB的房地產怎麼樣的?RB是一個地少人多的國家,那麼所有的人都嚮往這個東京大阪這樣的大城市裡面擠,所以當時流行一句話叫做“東京大阪永遠漲,RB永遠世界第一。”

這樣的情況下,大家就瘋狂的去買地,東京圈的地價多少呢?它平均的地價已經達到了平均30 萬美元每平米,相比於幾年以前,大概也是漲了400%,這個價格還是當年的價格,考慮通貨膨脹的話,這個價格就會更貴。

1987年1月東京附近的土地比一年前上漲了23.8%,1988年1月竟又上漲了65.3%,膽子大得很,能跟2015年深圳的上漲速度持平(深圳是65.21%),土地投機者因為其所擁有的土地資產升值而變成了大富翁,貸款銀行的金融資產也因此膨脹起來。

當時有很多關於房地產的傳說,比如說有一個看門的老人,他工作了40年,一生也沒賺到什麼錢,後來他要回鄉下了,就把自己在東京的一個很小很小的一個房子給賣了,結果賣了多少錢?賣了800萬美元,就賣了這麼多錢,一下子成為千萬富翁,衣錦還鄉了。

再比如,1987年福布斯第一次公佈全球富豪榜,前10名裡,第1名是RB房地產大亨堤義明,第2名還是RB房地產大亨森代吉郎,第3名同樣是RB房地產大亨小林茂,第4名還是RB房地產大亨……第8名也是一個RB地產商。

當時的RB股市是怎麼樣的?

因為錢實在太多了,所以很多人就把錢投到股市裡面,造成了股市瘋漲,在1989年,也就是在RB的這個廣場協議簽訂之後4年,這個RB的日經指數漲到了39857點。

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RB企業的市值總額,在最高點時甚至膨脹為美國企業的1.5倍,佔全世界的45%!光是RBNTT一家公司的市值,總額就超過了美國AT&T、IBM、埃克森、通氣電氣、通用汽車等幾大公司的總和,野村證券的市值總額更是超過美國所有證券公司的總和。

但是在4年之前呢,RB的股市指數還不到1萬點,也就是說呢,RB在4年之內股市漲到了原來的400%,跟房地產是同步的,那長得算是非常非常高。

不過要知道不管是股市還是房市,他一旦價格超高了之後,總有一天是要破滅的,終於這個泡泡也就破碎了。

泡沫破碎,就不得不談一個人,這個人名字叫三重野康,其實在之前RB經濟泡沫出現的時候,他就已經敏銳的感覺到了這個泡沫,這樣下去不行。

於是他就一直在要求RB的央行要提高利率,但是當時沒有人理他,後來他自己當了銀行行長了,於是就開始執行自己的政策,不怎麼理那個首相,他自己去執行政策。

他的第1個政策,就是在1990年開始,RB銀行開始上調基準利率,3月上調1%至5.25%,它連續的提高利率。提高利率了之後,那自然而然這個利息高了,貸款的人就少了。

這個銀行就想,我得把這個貸款的錢收回來,於是派人去收錢,那麼派人去收錢的時候,有些人拿這個錢去炒股了,他自然就得從股市裡面撤出來是吧,於是股價應聲下跌20%,8月利率上調至6%。

就在這個月,薩達姆入侵科威特,大家都預感又要爆發石油危機了,紛紛拋售股票,日經股價瘋狂下挫33%,降至最高值時的一半,到1991年1月12日,RB股市暴跌了70%。

就是從此之後呢,RB的股市進入了20年的熊市,這個最低的時候跌到了7000多點,跌到了原來的1/5還不到,直到2010年之後,RB的股市在稍微有點起色,但是到了2020年距離這個最高點位其實還是差很遠的。

不過房子相對於股市來講還要滯後一些,90年的時候政策已經出了,結果房價還在漲。

三重野康一看不行,繼續出猛招,在1991年5月的時候,RB推出了地產稅,也就是所謂的房產稅,有了這個地產稅,那你買了地之後你就要每年不停的交錢,同時他還限制了土地的融資。

這一劑猛藥支出,房價也應聲而跌,1991年下半年,東京住宅用地就開始猛地下跌14.7%,隨後東京房價最多跌去了70%,直到2020年也沒有恢復到當年的這個水平。

地產泡沫崩潰後,RB土地資產大幅縮水,從1990年到2004年,14年下降到只有過去的三分之一,除城鎮外,包括耕地、山林在內的土地資產總額由1990年的2452萬億日元降至2004年的1245萬億日元。

泡沫崩潰,最終讓RB人付出了沉重代價。有智庫測算,RB資產損失達到377萬億日元,按120日元/1美元,約3.14萬億美元。

相當於RB國財產的12%-13%。而第二次世界大戰給RB造成的物質損失也僅僅相當於RB國財產的14%-15%。所以,這場經濟泡沫崩盤,說是第二次戰敗倒也不為過。

許多買了房子的人因為資不抵債,把這個房子都交回到這個銀行去了,但是這樣的話你就要宣佈破產。也就是你沒有地方住了,然後有些人為了有自己房子住,所以不敢宣佈破產,於是他這一輩子都在還這個房子的錢,在RB經濟泡沫的這個過程之中,有很多人傾家蕩產,這裡面有普通人,當然也有商界的大老闆。

房價硬著陸讓RB接盤俠遭到滅頂之災,舉個例子,有RB職員花5500萬日元在市中心買了套老破小,首付1000萬,貸款4500萬,股市重挫下被解僱,這位職員就揹負了鉅額債務,還到2019年還沒還完。

又比如,有一個百貨公司的名字叫八佰伴,當時是RB第一的百貨公司,這個百貨公司的老闆叫和田一夫,當時銀行的職員,他說你要發展百貨公司,你就要買地,你要買地你就得貸款,你多貸點款,你多買點地,以後你不光公司能掙錢,你自己的地還掙錢。

結果和田一夫就相信了這個話,後來經濟泡沫被刺破了,他資不抵債了,它透過一系列的方法籌集了320億日元,結果銀行的人就來了,說你先把這個錢還給我,然後呢,你的公司股價就會漲,然後我再把這個錢貸給你。這個和田一夫把這個錢還了之後,銀行就再次消失了,再也沒有出現,到97年的時候,這個八百萬百貨就宣佈了破產,這樣的一個商界皇帝最後就成了一個無家可歸的流浪漢。

RB最大的百貨超市集團八佰伴破產後,總裁和田一夫總結失敗的根源:太相信房地產,太相信銀行。

可以從RB經濟泡沫的故事可以得到很多啟示,比如說,美國這個跟RB簽訂廣場協議其實只是一個誘因,那麼真正使得RB經濟出現泡沫和破裂的是他自己。

貨幣政策在不合適的時間,實行了寬鬆的貨幣政策,造成了RB的這個貨幣氾濫,同時,在刺破泡沫的過程中也過於粗魯,造成這個RB經濟的硬著陸,所以這個損傷非常巨大。2019年中國一直說的要軟著落就是這個原因。

和RB形成鮮明對比的是德國。

因為對第一次世界大戰後,魏瑪共和國時期惡性通脹記憶深刻,所以,德國對寬鬆貨幣政策持保留態度,而是把重心放在國內,尤其是,穩定國內物價、產出上。

廣場協議後,德國也下調存款利率,但下調幅度要小於RB,而且又在RB之前開始上調(1988年9月開始),也就是說德國貨幣政策比RB更穩健。

德國企業、個人槓桿率也要低於RB。簡單地說,德國並沒有像RB那樣瘋狂刺激經濟。所以,德國股市、房地產儘管有起伏,但並沒有造成巨大的波動。

而且,德國始終重視實業發展,還積極引導新興產業發展,鼓勵企業研發。1991—2017年德國製造業增加值佔總增加值基本上都在20%以上(除2009年經濟危機期間)。相比較的是,房地產不超過12.5%。金融業也維持在6%以下。

正因為重視實業,始終避免經濟脫實向虛,所以,房地產、股市的起伏,才沒有導致德國整體經濟動盪。而這正是2019年中國再做的事情,其中一個政策是給實體企業大幅減稅降負。

RB迷失了,只是因為上一代人想走捷徑,不走正道,最終卻走到了歧途。

然而,一代人鑄成的錯誤,卻要幾代人來承擔代價。

在2000年的時候,RB人寫了一本書叫失落的十年,在2010年的時候,美國人又寫了一本書叫失落的20年,可能到2020年的時候呢,中國人又要寫一本書叫做失落的30年。

這都指的是RB,到現在為止還沒有從當年經濟泡沫的破裂中恢復過來,不過,RB依然是世界上最發達的國家之一,它是世界上最大的債權國,家底有的是錢,所以他挺過了這一次難關。

同時,更重要的是RB的經濟泡沫破裂之後呢,進行了30年的反思,他們明白了,努力工作會獲得比炒房子炒股更好的生活。在幾十年的時間裡面,RB也實現了產業結構的升級,它的科技水平也一直走在世界的前列,他的醫療/教育/人均壽命等等都是世界上最好的國家之一。

RB在房地產泡沫後也創造了兩大奇蹟:

一是在海外再造一個RB,到2017年,RB在海外淨資產為1000兆日元,約為58兆人民幣,27年蟬聯世界第一(海外淨資產第二名是德國),據大型顧問公司RECOF統計,光2017年度RB共有687件海外企業合併或收購,金額達51DP是本土的1.5倍,所以本土就算負增長,依然能保持穩定。

二是RB一直將擁有先進的製造業做為國家根基,在湯木路透評選出的全球創新企業百強裡,RB以40家企業數量排在第一,美國也只有35家,其中松下公司由傳統消費電子已轉型到汽車電子、住宅能源領域,夏普轉向機器人、健康醫療,索尼轉向高精攝像等等。

2017年,美國全年研發投入是4960億美元,佔全球研發投入的26%,中國全年研發投入是4090億美元,佔全球的21%,已經降到世界第三大經濟體的RB,研發投入還能達1670億美元,可見RB在房地產泡沫破滅後的政府和企業債務擴張,大量投入到企業的技術研發和創新中,最後形成了世界一流的技術體系和全球領先的跨國企業。

因此日國是個不能小看的國家。看清別人,也不要低估自己,努力奮鬥,未來中國一定會發展的更好。