“李經理，你剛才也說了，特區現在給出的政策很優厚，土地款可以緩繳，一開工又能賣樓花，資金壓力其實很小。那麼你們幹嘛不自己幹，而非要找香港老闆來投資呢？”周陽一臉好奇的問了一個問題。
“國家在臨近香港的地方劃出一片區域成立經濟特區，為的是建立一個對外開放與交流的視窗，吸收國外的資金和先進經驗。
咱們內地長期以來實行的政策，是由國家來大包大攬，非常缺乏市場化的經驗。比如咱們國內現在還都是福利分房，沒有建設和銷售商品房的先例，所以需要向香港學習。
我們當然也希望能夠引進大型地產公司來投資，但人家看不上我們，根本不肯過來，我們又有什麼辦法。”李明德說到這裡，不由得搖了搖頭。
從佘口工業區成立，再到後來的深海經濟特區成立，內地方面在過去這一年多時間中，從香港邀請過來參觀考察的大老闆不下10批。
但真正同意在深海特區投資的港商卻寥寥無幾，那些香港有名的華資地產大鱷，來特區的時候都笑容滿面的各種誇讚，而等回香港後就再也沒有了下文。
“一邊學習一邊積累經驗、完善法律法規，這個思路完全正確。我們每一次都應該在以往的經驗教訓基礎上尋求進步，不能一遍又一遍的交相同的學費。”周陽點頭表示贊同。
就在兩人說話間，店家把他們點的兩杯奶茶端了上來，周陽於是請李明德先嘗一嘗，香港特有的絲襪奶茶。
“就拿茶來說吧，這種神奇的東方樹葉，在唐宋時期透過海上絲綢之路，傳到南洋和阿拉伯地區，後來又在大航海時代由荷蘭人帶到歐洲。
在十七世紀末的時候，歐洲人飲茶已蔚然成風。其中英國人變成了全世界最愛喝茶的民族之一，人均茶葉消費量比中國這個原產國還要高許多。
英國的下午茶看上去和國內的紅茶有點像，但它是可以加糖、加奶飲用的。而這個特點其實和印度有很大的關係，因為根據相關的資料記載，全世界最早飲用奶茶的是喜瑪拉雅山兩側的原居民。
英國殖民者征服了印度之後，把喜馬拉雅山脈南側，阿薩姆邦等地飲用奶茶的習慣帶回了歐洲。
但最初的印度奶茶最初沒有茶的，而是新增了肉桂、丁香、姜、胡椒等辛辣的香料。後來在明末清初時期，英國殖民者把國內的茶樹種引栽到阿薩姆、斯里蘭卡等地。
牛奶和茶葉逐漸開始碰撞，形成了現代奶茶的雛形。而香港作為英國殖民地，社會流行趨勢自然也跟著英國皇室和貴族的喜好來轉。
於是流行在倫敦的皇室奶茶、伯爵奶茶、花果茶等高貴典雅的下午茶，很快就在香港上流階層中瀰漫開來。
在英式下午茶風靡香港之後，又經過林木河這樣的市井小販進行本地化的改良，最後創造出了絲襪奶茶這樣的港式平民奶茶。”
周陽指著桌上的兩杯絲襪奶茶，把它的前世今生都詳細介紹了一遍。
“聽周先生這麼一說，才知道普通的奶茶，其實也不普通。”李明德略帶驚歎的說道。
“我很贊同李經理你之前說的一句話，人越窮越膽大。為什麼我們在大航海時代，不但沒有跟上西方世界的步伐，反而國力日漸衰弱？
我個人認為很大一個原因就在於，天朝上國，物產豐盈。龐大的陸地國土，讓我們失去了開拓海洋的動力。
而當時的歐洲恰好相反，不但小國林立、戰亂不斷，還有強大的宗教勢力在上面剝削，使得王室、貴族們願意資助探險家出海冒險，以謀取更大的利益。
國與國的競爭，就如同逆水行舟，不進則退。而具體到特區政府和特區房地產開發公司，也是同樣的道理，沒有誰可以在功勞簿上躺一輩子。
東湖麗苑雖然還在緊張建設中，但前期銷售的巨大成功，已經表明了在特區開發商品房是完全可行的。
那麼特區房地產公司就應該在此基礎上更進一步，繼續再找像劉天就這樣的小商人去合作，除了讓對方大把賺錢之外，對特區的發展已經沒有太大意義。”
周陽又丟擲了一個很尖銳的觀點，而坐在他對面的李明德，也不由陷入了思索。不過周陽沒給對方太長思考的時間，而是馬不停蹄的繼續用犀利的話語進行轟炸。
“我自認為不是一個經商奇才，但過去這半年時間，在紐約和香港的些許投資，也至少已經賺了幾百萬港幣。
我個人認為許多時候，利潤未必是排在第一位的。反倒是在追求利潤的同時，把風險儘可能的從自己頭上轉移出去，顯得更加重要！
聽李經理你剛才的介紹，特區房地產開發公司在與劉天就的合作中，顯然也吸取到了一些教訓。比如在和港商合作開發專案時，必須設立專門的資金賬戶，對現金流進行監管。
但是你們現在的新做法是直接賣地，而不再是用土地入股。這樣一來難道香港老闆還會願意，讓自己公司的賬目被你們監管嗎？
但賣樓花其實是一種寅吃卯糧的危險做法。以界河對岸的香港地產業為例，樓市的漲落是存在明顯迴圈週期的。
現在這一個週期始於1975年，而上一個完整的週期，則是1968年到1974年。
受到熱錢流入、股市急升和新市鎮開發等眾多利好因素的刺激，香港樓市從六十年代末開始，進入了繁榮興旺的上升期。
只可惜好景不長，從1973年至1974年間，又連續受到股市崩潰、以及第一次石油危機的衝擊，這讓原本炙熱的香港房地產市場迅速陷入蕭條。
當時一大批盲目擴張的地產公司，因為資金鏈斷裂而破產，在香港各個區都留下了不少爛尾樓盤。港府當局至少是本地政府，無論是監管還是介入，處置起來相對容易。
而特區政府就未必了，投資商是在香港收的賣樓花資金，這些錢根本沒有流入內地。一旦對方存有惡意，直接捲款離開香港，你們又能拿他怎麼辦？
你覺得到時候交了錢卻拿不到房子的香港買房者，是會去找港府當局的麻煩，還是會來特區要說法？
一旦出現這種後果，對剛剛誕生的特區來說，簡直就是一場巨大的政治災難！”
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當周陽說到這裡時，李明德已經臉色蒼白，背後全是冷汗。
“那麼香港方面又是如何來處理爛尾樓的問題？”李明德過了好一會兒，才慢慢冷靜下來，總算問了一個關鍵的問題。